La Sala Segunda de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial confirmó la sentencia de primera instancia que condenó a una pareja a desocupar y entregar libre de bienes y ocupantes un inmueble haciendo de esta forma lugar a una acción de reivindicación promovida por los propietarios. 

En 2011 la pareja alquiló el inmueble con una cláusula de opción de venta. La pareja invocaba la existencia de una compraventa “verbal” entre las partes por lo que los demandados invocaban ser adquirentes del inmueble en cuestión. Este acuerdo verbal habría sido hecho con el propietario (fallecido). La causa fue iniciada por los herederos universales.

Pero los supuestos adquirentes no entablaron previamente una acción de simulación ni plantearon la nulidad del contrato de locación como hubiera correspondido.

La jueza Verónica Gómez Naar y el juez Alejandro Lávaque señalaron que “el contrato de locación que establece el tipo de relación entre las partes respecto del bien inmueble patentiza que los demandados recibieron la tenencia del bien en calidad de inquilinos y no la posesión a título de dueños.”

La calidad de inquilino fue ratificada en el proceso cuando el oficial de justicia concurrió al inmueble y le consultó a uno de los demandados el carácter en el cual ocupaban el lugar. 

A esta afirmación se le suman los recibos en los cuales queda claro que se trata de un alquiler. 

El contrato por el cual la pareja accedió al inmueble fue rubricado por un documento privado con firmas certificadas por escribano público. 

De acuerdo con este mismo contrato para que los inquilinos sean compradores del inmueble deberían haber aceptado la opción de compra en las condiciones pactadas en la cláusula segunda del convenio. Pero argumentaban a su favor la existencia de un “contrato verbal de compraventa”.

El contrato de compraventa inmobiliaria se encuadra dentro de los actos formales no solemnes, para los cuales la ley señala una forma determinada. En el caso de los actos que tienen por objeto la constitución o transmisión de derechos reales sobre inmuebles se exige que sean hechos en escritura pública (artículo 1184, inciso 1 del Código Civil), pero por aplicación del artículo 1185 si la escritura es omitida y sustituida por instrumento privado, no se produce tal efecto sino uno diverso al que las partes querían obtener, operándose la conversión del acto jurídico.

Pero de aquel supuesto “contrato verbal de compraventa” invocado por los inquilinos en la causa no existe una constancia escrita o principio de prueba por escrito que demuestre el consentimiento manifestado sobre la aceptación de la oferta de venta. Esta prueba es exigida con arreglo al artículo 1193 del Código Civil porque como todo contrato la compraventa necesita un acuerdo de voluntades, debidamente declaradas (artículo 1137 Código Civil).

Los jueces citaron un precedente en un caso similar resuelto por la Cámara Nacional de Apelaciones en lo donde las partes habían suscripto un contrato de locación con opción de compra y en el que se desestimó el argumento de que la opción fue ejercida al haber pagado las cuatro cuotas (del precio) y obtenido la “posesión” del inmueble. Se concluyó allí que la referida opción no fue ejercida, que el precio pactado tampoco fue pagado en su integridad por lo que la compraventa no se había perfeccionado y el allí demandante no podía considerarse comprador ni pretender la transferencia del inmueble.

Y puntualizaron que “cuando las palabras utilizadas no se prestan a equívocos, no es necesario acudir a elementos ajenos al contrato para conocer el alcance de las obligaciones de las partes que lo celebraron.”

Los inquilinos no pudieron acreditar la formalización del contrato de compraventa y por el contrario quedó demostrado en el proceso que continuaban vinculados con el propietario real por la locación al continuar con el pago de los alquileres.

Los jueces concluyeron que “los accionados ocupan el inmueble en carácter de tenedores pues han ingresado al bien en virtud de la entrega de la tenencia, sin que a posteriori hayan ejercido la opción de compra, y que la ocupación, luego de vencido el arrendamiento, es retenida de manera ilegítima contra la voluntad de los sucesores universales de los titulares registrales de dominio del inmueble.”
 

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